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  • Alan Ennser

Contratos de locação residencial e o coronavírus.

Atualizado: Abr 13

Cremos que desde a Segunda Guerra Mundia a humanidade não vivenciava situação tão perigosa e que demandasse tamanha mobilização de governos, de sistemas de saúde e de nós cidadãos.


Diante da pandemia de SARS-CoV-2, que causa COVID-19, os governos de todas as esferas têm adotado medidas para tentar impedir a disseminação deste vírus e, de alguma forma, preservar o sistema de saúde, achatando a curva do contágio e diluindo a necessidade de leitos de UTI e aparelhos de ventilação mecânica - que auxiliam de forma mecânica a respiração dos pacientes.


O Governo de São Paulo, por exemplo, decretou quarentena por 15 dias a partir desta terça-feira, 24/03/2020, determinando que todo comércio, prestador de serviços e aquelas atividades não essenciais fechem suas portas. No estado do Rio de Janeiro várias outras medidas também vêm sendo determinadas por seu governado, no sentido de restringir a circulação de pessoas.


Estas medidas, dizem os especialistas em vigilância sanitária e médicos infectologistas, são essenciais para o propósito de manter a curva de contagio achatada para evitar o colapso do nosso Sistema Único de Saúde - SUS. Ocorre, entretanto, que estas medidas importantíssimas, impedem o funcionamento da maioria das empresas que têm mantido nossa economia andando; as médias e pequenas empresas, principalmente prestadores de serviços. Salões de beleza, empresas de eventos, fornecedores de alimentos e profissionais como garçons, vendedores ambulantes e diversos outros profissionais ficarão sem trabalho e, consequentemente, sem renda. E muitas destas pessoas, senão a maioria, não têm imóvel próprio e pagam aluguel.


A lei de locação prevê a possibilidade de despejo no caso em que o locatário não pague os alugueis e os encargos da locação. No caso em que não exista garantia estabelecida no contrato (fiador, caução ou seguro fiança) o despejo pode ser pedido em liminar e decretado pelo juiz, sem que o locatário devedor seja ouvido. Esta situação é muito semelhante àqueles casos em que o locatário fica doente de forma grave e não tem meios para pagar o aluguel.


Em ambas as hipóteses, a força que leva o locatário a ficar inadimplente é absolutamente inusitada e foge ao seu controle. Foge, inclusive, ao controle do locador que em nada cooperou para o estado de inadimplência. Entendemos que, nas duas situações, estamos diante do que se pode chamar de caso fortuito ou de força maior e, nestas situações, o Código Civil estabelece que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior e que estes causam efeitos impossíveis de evitar ou impedir.


Assim, considerando a pandemia e a situação de quarentena imposta pelas autoridades que impedem o regular desenvolvimento de nossas atividades e a possibilidade de que muitos deixem de pagar seu aluguel por absoluta impossibilidade, entendemos que, assim como no caso em que o locatário é acometido por doença grave, apesar de a obrigação de pagar o aluguel, o locatário não deva pagar multas e juros decorrentes do atraso. Igualmente, pela imposição de quarentena e perigo de aglomeração, entendemos que não seja cabível a autorização para despejo, o que implicaria em colocar não apenas o locatário inadimplente em risco, mas também todos aqueles envolvidos no despejo como Oficiais de Justiça e funcionários de empresas de mudança.


É impossível prever qual será o resultado das decisões dos juízes nos casos concretos, sem que existam decisões dos tribunais superiores que vinculem os diversos tribunais estaduais e juízes. Também não existe Lei específica para casos como este que enfrentamos de pandemia. A melhor solução para cada caso será tentar conversar com os locadores e administradores de imóveis e buscar postergar o pagamento sem que isto implique na rescisão do contrato de locação.


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